최근 부동산 시장에서 신탁등기를 악용한 사기 수법이 증가하고 있습니다. 이러한 사기는 주로 신탁등기된 부동산의 실제 소유주가 임대 권한이 없음에도 불구하고 임차인과 임대차 계약을 체결하여 보증금을 가로채는 방식으로 이루어집니다. 이로 인해 임차인은 보증금을 돌려받지 못하거나 불법 점유자로 취급되어 큰 피해를 입을 수 있습니다.
신탁등기 사기의 실제 사례
2023년 서울 관악구와 구로구 일대에서 신탁등기된 부동산을 이용한 전세 사기 사건이 발생하였습니다. 실소유주 A씨는 신탁회사에 부동산을 담보로 맡기고 대출을 받은 후, 임대 권한이 없음에도 불구하고 중개업자 B씨와 함께 임차인들과 임대차 계약을 체결하여 총 47명으로부터 약 38억 원의 보증금을 가로챘습니다. 이들은 신탁회사에 대한 언급 없이 "보증금 반환에 문제가 없다"고 임차인들을 속였습니다.
또 다른 사례로, 대구 지역에서 신탁등기된 주택의 소유주가 신탁회사와의 신탁 계약을 통해 확보한 수익권 증서를 담보로 금융기관에서 대출을 받은 후, 임차인들과 임대차 계약을 체결하여 보증금을 편취한 사건이 있었습니다. 이 경우, 임차인들은 신탁원부를 확인하지 않아 신탁회사와의 임대차 계약이 아닌 소유주와의 계약을 체결하게 되었고, 결국 보증금을 돌려받지 못하는 피해를 입었습니다.
신탁등기 사기 피해를 예방하기 위한 방법
등기부등본과 신탁원부 확인:
부동산 거래 시 등기부등본의 갑구를 확인하여 신탁등기 여부를 확인해야 합니다. 신탁등기가 되어 있다면, 등기소를 방문하거나 인터넷 등기소를 통해 신탁원부를 열람하여 신탁의 목적, 수익자, 신탁재산의 관리 및 처분에 관한 조항 등을 상세히 파악해야 합니다. 2025년 1월 31일부터는 인터넷 등기소를 통해 신탁원부를 열람할 수 있습니다.
신탁회사의 동의 여부 확인:
신탁등기된 부동산의 임대차 계약을 체결할 때는 신탁회사의 동의가 필수적입니다. 신탁 회사의 동의 없이 체결된 임대차 계약은 법적 효력이 없을 수 있으므로, 반드시 신탁회사의 동의서나 관련 증빙 서류를 확인해야 합니다.
공인중개사와의 협력:
신뢰할 수 있는 공인중개사를 통해 거래를 진행하면 사기 피해를 예방하는 데 도움이 됩니다. 공인중개사는 부동산의 신탁 여부와 신탁회사의 동의 필요성 등을 전문적으로 검토하여 안전한 거래를 도와줄 수 있습니다.주의사항 등기 확인: 2024년 12월 21일부터 부동산등기법 개정에 따라 신탁이 설정된 부동산의 등기부등본에 임대차 주의사항이 함께 기재됩니다. 따라서 등기부등본을 확인할 때 이러한 주의사항을 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다.
결론
신탁등기된 부동산과의 거래 시에는 각별한 주의가 필요합니다. 등기부등본과 신탁원부를 철저히 확인하고, 신탁회사의 동의를 반드시 받아야 하며, 신뢰할 수 있는 공인중개사와 협력하여 안전한 거래를 진행해야 합니다. 또한, 부동산등기법 개정으로 인한 주의사항 등기를 확인하여 사기 피해를 예방하는 것이 중요합니다.
